Um em cada dez CRIs de incorporação deixou de pagar investidores, mostra levantamento da Vitrify com 1.179 operações

São 118 operações com parcela não paga desde janeiro de 2025; a maioria terminou em novo cronograma, não em execução de garantias, e o teste mais duro vem até 2029

Edifício em construção. Foto: Luca.s/Wikimedia Commons, CC BY 3.0

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de incorporação já mostram a pressão dos juros altos e da demanda mais fraca por imóveis: desde janeiro de 2025, 118 das 1.179 operações ativas registraram parcela não paga ao investidor, pagamento parcial ou falta de dinheiro para pagar, 10% do total, segundo levantamento da Vitrify divulgado nesta sexta-feira (16) pelo Valor Investe.

A Vitrify leu um a um os editais, atas de assembleia, fatos relevantes e comunicados publicados até 21 de setembro. Somadas as renegociações e outros sinais de estresse, são 403 operações com algum evento fora do previsto, pouco mais de um terço do estoque.

Na maior parte dos casos de falta de pagamento, os investidores preferiram mudar o cronograma da dívida, com carência, novo prazo ou juros somados ao saldo: foram 60 das 118 operações. Execuções ou cobranças na Justiça somam 27 casos nos últimos dois anos, cerca de 23% das operações com falta de pagamento. Em 2026, nenhuma operação nova registrou recuperação judicial, extrajudicial ou falência de empresa ligada a ela; em 2025, foram nove.

Segundo Daniel Magalhães, fundador e diretor-executivo da Vitrify, os CRIs de incorporação nascem com garantias acima do valor da dívida: o mercado costuma exigir que os recebíveis cubram de 1,1 a 1,3 vez o saldo devedor, o que abre margem para renegociar. O índice de garantia foi alterado ou descumprido em 146 de 246 operações, e o fundo de reserva foi usado ou não recomposto em 111; em 29 casos, ele pagou a parcela que o devedor não honrou.

“É melhor gerenciar a venda das garantias com tempo do que fazer tudo de uma vez e aceitar um desconto relevante.”

Daniel Magalhães, fundador e diretor-executivo da Vitrify

Mesmo com os eventos, os papéis seguiram negociados perto do valor cheio no mercado secundário. Em 2026, até 25 de setembro, a mediana dos negócios ficou em 100,2% do valor atualizado nos CRIs que financiam obras e em 100,5% nos demais. A média esconde exceções: dos 821 negócios entre partes não relacionadas, 131 saíram abaixo de 75%.

Para Nicole Vieira, sócia da Polo Capital, a separação de cada projeto numa sociedade de propósito específico, sob patrimônio de afetação, incentiva credores a pôr dinheiro para concluir obras atrasadas. “Se você já colocou R$ 20 milhões numa obra e faltam R$ 5 milhões, é melhor colocar os R$ 5 milhões do que perder os R$ 20 milhões”, disse.

O período mais sensível ainda não chegou. Até o fim de 2029 vencem 654 operações, 55,5% do total, com pico em 2028. “Esse tipo de operação costuma dar problema no final, porque é no fim da obra que a conta inverte”, afirmou Vieira. Os CRIs de incorporação somam saldo devedor estimado de R$ 29,4 bilhões, 11,6% dos R$ 252,5 bilhões em CRIs em circulação. Os fundos compraram 68% do volume das ofertas de 2026, e a pessoa física ficou com 12,1%.

Por que importa. Por que importa: R$ 29,4 bilhões em CRIs de incorporação dependem de alguém ler edital, ata e fato relevante para saber se a garantia ainda cobre a dívida, e a Vitrify mostrou que esse trabalho virou produto. Com 654 operações vencendo até 2029, a fintech que monitorar recebíveis e garantias em tempo real, ou que financiar a reta final das obras, vende para gestoras, securitizadoras e fundos imobiliários um serviço que hoje ainda é feito à mão.

Fonte: Valor Investe. Texto reescrito pela Redação Mundo das Fintechs.